Bislang gibt es weder verbindliche Radongrenzwerte für Wohngebäude, noch lassen sich aus der deutschen Rechtsprechung belastbare Vorgaben entnehmen. Dennoch können auch jetzt schon ohne diese Grenzwerte bereits erhebliche Haftungsrisiken entstehen.

Eine Radonbelastung kann als Sachmangel gewertet werden. Anknüpfungspunkte finden sich im Gewährleistungsrecht des BGB (§536 Abs.1 S.1, §536a, Abs.1 S.1 sowie §437).

Dies kann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen:

• Mieter kann u.U. außerordentlich kündigen
• Mieter muss u.U. keine Miete entrichten bzw. kann diese mindern
• Käufer kann u.U. Kaufpreis zurückverlangen oder mindern
• Vermieter/ Verkäufer kann u.U. zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden
• Vermieter/ Verkäufer muss u.U. Schäden ersetzen, die dem Mieter/ Käufer entstanden sind

Entscheidend ist, ob ein Mangel durch ein "erhebliches gesundheitsgefährdendes Potenzial im Rahmen der üblichen Sachnutzung" begründet wird. Genau diese Entscheidung obliegt derzeit den Gerichten, wobei die Frage, ab welcher Radonkonzentration ein erhebliches gesundheitsgefährdendes Potenzial vorliegt, noch nicht abschließend geklärt ist. Zur Klärung werden meist Sachverständige hinzugezogen.

Die Rechtslage ist auch wegen der Vielzahl an existierenden Richtwerten (ICRP, EU-Kommission, WHO, etc.) unklar. Derzeit beschäftigt sich u.a. eine EU-Arbeitsgruppe mit der Findung eines Grenz- bzw. Richtwertes. Erste Ergebnisse sollen im Frühjahr 2012 geliefert werden. Die Einführung von verbindlichen Regelungen rückt also in greifbare Nähe.

Besonders prekär ist hierbei die Bewertung durch das Bayerische Oberlandesgericht im August 1999:

Eine nachträgliche Senkung von Grenzwerten kann auch nach Vertragsschluss einen Mangel begründen! Selbst wenn der Wohnraum bei Abschluss des Mietvertrags den gesetzlichen Grenzwerten entsprach, kann eine nachträgliche Senkung der Grenzwerte die Gewährleistungsrechte des Mieters auslösen. Eine nachträgliche Verschärfung der Standards hat also eine Anpassung der Anforderungen an den Schutz vor Gesundheitsgefahren zur Folge. Das heißt konkret: Eine Überschreitung der Werte kann eine Mangelhaftigkeit verursachen!

Daher ist es notwendig, dass Sie die Radon-Situation Ihrer Immobilie genau kennen, denn eine optimierte Vertragsgestaltung kann Ihr Haftungsrisiko deutlich reduzieren.

(Vgl. RA Kleve, Guido (2011): Vortrag auf dem 6. Radon-Fachgespräch  am 12.05.2011. Bundesamt für Strahlenschutz. Berlin.)

Lesen Sie hier den aktuellen Newsletter von Kleve/ Dr. Giesberts (DLA Piper) "Gesundheitsgefährdung durch Radon-Exposition in Wohn- und Aufenthaltsräumen", Juli 2011 (pdf).